マイホーム攻略

マイホームに対する疑問を自分の経験を含めて解説していきます!

住宅ローン審査を受ける前に知っておくべきこととは?

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マイホームを計画して、候補のハウスメーカーも何社か決まったら次に気になるのは「住宅ローン」
果たして自分は住宅ローンの審査に通るのか?
ここまで来て住宅ローン審査に通らず夢のマイホームを諦めたくない!
みなさんそう思うとはずです。
 
住宅ローンの仮審査を落ちたことのある私が教えます!!
 
 

 住宅ローン審査の流れ

住宅ローン審査は見積もりが出てから行うのが一般的です。
仮審査→本審査→融資実行という流れです。
 
ハウスメーカーを通さずに自分達で審査を受けることも出来ますが、住宅の金額・土地の金額・仲介手数料・その他諸経費など、どのくらいの金額をローン申請すれば良いのかわからないと思います。 
 
仮審査とは一体何をするのか?
仮審査は申請者が申請した金額をきちんと返済していけるかを見ています。
返済比率・信用情報に問題はないか・現在の借り入れの状況などです。
 
仮審査が否決だった場合、基本的には同じ銀行での再審査はしないようですので、仮審査といえども慎重に行ったほうが良さそうです。
 

住宅ローン仮審査と本審査の基準とは?

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平成23年度 民間住宅ローンの貸出し動向調査結果 住宅金融支援機構

http://isolf.comより。

 
住宅ローンの審査基準はこのようになっているようです。
一応これら全てが審査基準となっているのですね。
実は、仮審査が通っても本審査が通るとは限らないんです。仮審査では審査しなかった項目が本審査では審査されることがあります。
 

審査期間はどのくらい?

 
審査の結果が出るまで3〜7営業日が一般的のようですが、正確にはわかりません。
 
ゴールデンウィークやお正月など長期休みあけは混み合っていて遅れる場合もあります。
(実際に我が家は地方銀行の仮審査を受けた時は3週間ほどかかりました。)
 
審査結果がでるまではソワソワすると思いますが、こればかりは気長に待つしかありません!
 
本審査は仮審査よりも長くかかる場合が多いようです。1ヶ月かかったという話もあれば、2日で結果がでたというのもあるようなので、やはり銀行の混雑状況などでも日数が変わってくるようですね。

 

 

審査を受ける準備

 
住宅ローンは金額が大きいので審査は厳しいです。
審査基準である返済比率がOKだからとそのまま審査を受けるのはちょっと危険です!
 
クレジットカードを持ちすぎないか?
支払遅延はないか?
保証人になってないか?
など自分の信用情報を確認してみることをおすすめします!
(我が家はこれで一度失敗しています)
 
個人信用情報機関は大きく分けて3つあります。
JICC・CIC全国銀行協会です。
 
これらに何の違いがあるのか?
・JICC→ 消費者金融系 
CIC→ クレジットカード系、信販系 
全国銀行協会→ 銀行系
 
の情報を見ることができます。
(我が家は3社情報開示しましたが、結果的にCICだけでよかったな…という結果でした)
 
まずはCICのみ情報開示してみることをオススメします!載っていない情報があれば次の機関…といった感じで良いかと思います。
(情報開示も1000円程かかるので…)
 
CICはネットで手続きができて、スマホやPCで即時に確認できます。
JICC・全銀協は開示結果は郵送のみとなっているので3〜4日程かかります。
 
信用情報の確認はマイホームを計画してすぐにでもしておいて損はないです!
その方がスムーズに進められます。
 
必ず信用情報は確認しておくべきです!!
 
 

注意点

ハウスメーカーの説明やモデルハウスの見学に行った際、「仮審査だけでも通してみませんか〜?」「いくらくらい借りられるのかわかるのでマイホーム計画も進めやすいですよ〜」
「仮審査なので実際に借りなくてもいいので気軽にやってみましょう〜」
 
など営業マンに言われることもあるかと思います。(我が家はこんな感じで言われました)
 
でも、準備が整うまでは絶対に断るべきです!
仮審査といえども、間違って一度落ちてしまうと同じところに続けて再審査をだすことはできません。
何年か期間をあけるとできるみたいですが…
それでも厳しい結果になるそうです。
 
続けて再審査も出来ることもあるのかもしれませんが、結果は同じ。だそうです。
(我が家はそう言われました…)
 
 

ハウスメーカー・工務店の見積もりは何社ですると良いのか?

 

気になるハウスメーカーの資料などを見ると、各ハウスメーカーがどんなコンセプトなのか知ることができます。

 

その中から更に自分の理想に合い、予算内で建てられそうなハウスメーカーに絞り込んでいきます。

せっかくのマイホーム、失敗しないようにたくさんのハウスメーカーを見ることをオススメします。見るだけタダです!

 

ではその中から何社に絞り込むのが良いのでしょうか?

 

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ハウスメーカー工務店は何社で見積もりを取るのが一番良いか?

 

ハウスメーカーの資料などを見ると「好みじゃない」「高すぎる」など、自分に合ったものをいくつか絞れてくると思います。

 

規格住宅ではプランや間取り、各プランの料金など詳しく載っている事も多いので絞り込みやすいと思います。

しかし、「絶対にここのハウスメーカーがイイ!」と資料を見ただけで1社に絞り込んでしまうのは危ないです。

 

私がセミナーを受けて教えてもらったことは 最低3社 で見積りすることです。(我が家は直接4社の話を聞きに行き、その中で3社に見積りをお願いしました)

経験者の話を見ると2社〜3社が圧倒的に多いようです。

1社では比較するものがないので、やはり3社くらいがちょうど良いのではないでしょうか。

多すぎると断る時に大変…という理由もあるみたいです。

しかし!家は大きな買い物です。たとえ嫌な顔をされようが自分が納得いくまでとことん付き合ってもらうべきです!

 

 

 

 

 各ハウスメーカー のコンセプト・得意分野

 

資料を見るとハウスメーカーのコンセプト・何を売りにしているのかよくわかると思います。

 

例えば、A社は低価格で太陽光パネルを設置できるのを売りにしていたり、

B社は良い断熱材を使用していることを売りにしていたり。

C社は土地に強く、たくさん土地を所有していたり。

ハウスメーカーごとに必ず売りにしているものがあります。

 

光熱費を少しでも安くするためにA社にするか?冬は暖かく、夏は涼しく快適に暮らしたいとB社にするか?気に入った土地を所有しているC社にするか?

自分が何を一番重要としているのか考えてみると絞り込みやすいです。

 

最近よく「建築条件付土地」というのをみかけます。その土地に家を建てるには、土地を所有しているハウスメーカーで建てるというのが条件ということです。

なので、土地が気に入ってハウスメーカーが決まることもあります。 

 

ハウスメーカーと営業マン 

私は「営業マン」との相性はとても大事だと考えます。

きちんと要望にあった土地を探してくれるか。

無理なく返済できる金額を設定してくれるか。

 

自分の売り上げのために必死な営業をしてしてくる人もいます。

家を建ててからもハウスメーカーの営業の方とは付き合いがあるので、自分に合った人を 見つけるのもいいかもしれませんね!

 

実際、我が家が出会った営業マンでも「この人のところでは家を建てたくない」と思う人がいました。

 

まとめ

最初はとにかく気になるハウスメーカーの資料をたくさん見てみるのが良いです。

ハウスメーカーのコンセプトで自分に合ったものを見つけましょう!

それと同時に土地を探してみるのが良いと思います。

 

気に入ったハウスメーカーをみつけても建てたい土地が「建築条件付」である場合はその土地を所有しているハウスメーカーで家を建てることになるので、その時点でハウスメーカーが決定することになります。

 

何を重要視するかでハウスメーカーの選び方も変わってきます。

自分が家づくりで何を1番重要視するかよく考えてみましょう!

家を建てたいと思ったら!
理想の家づくり。成功のコツとは?

自分に合った住宅の種類とはどんなのか?

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マイホームがほしいと漠然と考えているよりも、まずは行動あるのみです!

私は現在マイホーム建築中ですが、セミナーに参加したり、資料を大量に取り寄せることから始めました。夢のマイホーム、予算もオーバー出来ない。妥協もなるべくしたくない。自分に合った家づくりを考えてみよう!

 

 

 

 

ハウスメーカーの選び方

マイホームを手に入れる為の第一歩、自分が借りられる住宅ローンの金額がわかったら 次はハウスメーカー選びです。

かなりの数があるハウスメーカー工務店。その中から自分のイメージに合う家づくりができ、予算内で建てられるハウスメーカーを選び出すのは大変です。

ホームページを見たら情報を得ることも出来ますが、たくさんのハウスメーカーをひとつひとつ見て比較すると時間がかかってしまいます。

 

そこで、オススメするのが様々なハウスメーカー工務店の資料を一括で請求できるハウスメーカー・工務店の資料一括請求!

(わたしも資料請求をしてみました)

届く資料は結構有名どころのハウスメーカーでした。パンフレットを見ると「このハウスメーカーはこんな家づくりをしているんだ」と、とてもイメージしやすいです。

特にしつこい電話などはなく、モデルハウスの公開などイベントがあれば手紙が届く程度です。

その他にも気になるハウスメーカーがあれ資料請求した方が良いですね!

比較するものは多い方がやりやすいです。

 

 

家づくりの総合ポータルサイト【持ち家計画】

 

住宅の種類

家づくりといっても色んな種類の住宅があります。

主に「建売住宅」「規格住宅」「注文住宅」の3種類です。

ではどんな違いがあるのでしょうか?それぞれの特徴を見てみましょう!

 

建売住宅

建売住宅は、出来上がった家を販売している住宅のことをいいます。

家を建てるとなると、外観や内装など出来上がりを想像して作っていきますが、なかなかイメージができないものです。建売住宅は完成された家を見て購入できるので「イメージと違った」ということはないかと思います。価格も比較的安く設定されていることが多いです。

 

規格住宅

規格住宅は、あらかじめいくつか間取りが決められているものの中から、自分の好きな間取りを選んで家を建てていきます。

ハウスメーカーにもよりますが、間取りを多少変更できたり、窓の位置や数も変えられることもあります。結構自由度の高いハウスメーカーも多くあります。

あらかじめ決められているものが多いので打ち合わせの回数も削減できるのでスムーズに進めることが出来ます。

 

注文住宅

注文住宅は、オーダーメイドなので、間取りも仕様も自由に決めることが出来ます。

こだわりをしっかりと反映させれるので、満足度の高いの家づくりが出来ます。

こだわり過ぎると予算オーバーしてしまうので、しっかり予算配分することが重要です。価格は建売住宅、規格住宅に比べると高めの設定となっています。

 

まとめ

自分に合った住宅は何か考えてみましょう!

住宅にこだわりがあり、時間をかけて満足のいく家づくりがしたいのであれば、注文住宅が良いでしょう。

コスト面を重視して、低予算で建てたい人は建売住宅や規格住宅が合うのではないでしょうか。

それぞれメリットもあれば、デメリットもあります。自分が何を1番に優先するかで住宅の種類は決まってくるかと思います。

自分が借りられる住宅ローンの金額はいくら?注意したい諸費用と頭金の相場

 

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 「マイホームがほしい!建てたい!」

 

こどもと一緒に遊べる庭があったらいいなぁ。

車をいじれるガレージがほしいな。

 

今の超低金利時代、そう思っている人も多いのではないでしょうか?

 

2016年8月、フラット35の20年以上の固定金利が0.9%と過去最低の金利となりました。

2016年12月のフラット35は1.1%と少々金利上昇してしまいましたね。

でも、過去と比べてもまだまだ低い金利。この超低金利時代、住宅ローンを組むのはやはりお得感がありますよね!

 

では、マイホームを手に入れるにはまず何をすればよいのだろうか?

 

 

 

 

⒈住宅ローン借りられる金額はいくら?

財布の中にお金がいくら入っているのかわからないと買い物も出来ないですよね。

なので、まず自分がいくらの買い物が出来るのか知る必要があります。

 

一般的に、65歳から現在の年齢を引いた年数が返済期限の上限となります。そして、この返済期限に年収の25%を乗算した金額が最大返済額の目安となります。

 

 

住宅ローン借入可能額と上限年数

 

      65歳−現在の年齢=返済上限年数

      年収×25%=年間返済額

 

 例) 30歳 年収500万円の場合

 ・65歳−30歳=35年(返済上限額)

 ・500万円×25%=125万円(年間返済額)

 ・35年×125万円=4375万円(最大返済額)

 

 

金利が変わると借入可能額も変わってきますよね。

シミュレーションしてみるとわかりやすいです。

 

フラット35 ローンシミュレーション

 

 

 (北海道)

2009年2016年
物件平均価格(70㎡) 2362万円 3006万円
金利 2.88% 1.02%
総支払額 3752万円 3576万円

 

表は2009年と2016年の物件平均価格と総支払額の比較です。

2016年の方が物件の価格が高いのに総支払額は176万円も少ないんです!

 

こういうのを見るとやはり今がマイホームの建てとき、買い時なのかな、とも思いますよね!

 

 

⒉要注意!土地、建物以外にかかる費用とは?

土地と建物の金額だけを計算して「大丈夫」とはいきません。

諸費用というのが必ずかかってきてしまいます。

諸費用は、住宅ローン融資手数料や、排水工事、登記費用など土地や建物以外にかかる費用のことです。

かかる諸費用は物件や土地によって様々で、どのくらいの金額が必要なのかは一概には言えないのです。

 

例えば、Aの土地には木があり、家を建てるとなるその木を抜く事になるので、◯十万円の諸費用がかかります。

B地には不法投棄物がたくさんあり、それらを撤去するのに◯十万円の諸費用がかかったり、と本当に様々なのです。

 

では、諸費用の目安はどのくらいなのでしょうか?

一般的な諸費用の種類と費用の目安

 

・売買契約印紙税   1.5万円

・金銭消費賃借書契約印紙税   2万円

・登録免許税(土地所有権移転登記 6〜13万円、建物所有権保存登記 3万円、抵当権設定登記 5〜10万円、建物表題登記 7〜10万円)

・固定資産税   5〜25万円  

・融資手数料   3〜5万円             

・住宅ローン保証料   47万円

・火災保険料   10万円

・団体信用保険料   10万円

・つなぎ融資費用   30〜50万円

・水道加入金   12万円

・排水工事   10万円〜 

※この金額は相場です

 物件価の5〜8%が目安となるようです。(3000万円なら約250万円かかることも…)

その他は、引っ越し費や、家具家電の新調費も諸費用に含まれます。

忘れがちな諸費用ですが、結構高額なのです。

この費用もしっかりと予算に入れておかなければいけません。

 土地、建物、諸費用で借りられる金額内にあるのか確認が必要です!

 

 

⒊頭金なしでも家は建てれるのか? 

マイホームを考えたとき、頭金は必要なのか気になるところですよね。

ネットで調べてみると、「頭金でローンを組むのは危険」「頭金は1割、2割程度用意しよう」いうのを多く見かけます。

 

今の低金利時代、ひと昔前とは金利が大きく違います。その当時は購入価格の2割程度の頭金用意するのが常識で、頭金がゼロでは住宅ローンを組むことができなかったのです。

しかし、近年は多くの金融機関で頭金がなくても住宅ローンを組めるようになりました。

 

頭金ゼロで注意することは?

諸費用の中にはローンがおりる前に支払わなければいけないものがあります。その分だけでも用意しておいたほうが良いでしょう。それでも用意できない場合はハウスメーカーに事情を説明すると上手くやってくれるかもしれません!

諸費用分をローンに組み込むと「返済が大変」「利息分がもったいない」との声も多くありますが、どうでしょうか?

諸費用を100万円だとして、住宅ローンに組み込むとします。

すると、35年間で100万円分の利息は21万円です。月に換算すると3000円程です。(2016年12月フラット35の金利1.1%で計算)

これを高いと取るか安いと取るかは人それぞれですが。

 

 

⒋まとめ

1番大切なのはマイホーム手に入れてからの生活です。

家庭によってかかるお金は違ってきますよね、こどもがいる場合は教育費、医療費、車のローンなど。ライフスタイルも様々です。

借入可能額が返済可能額とはかぎりません。重要なのは"無理のない返済額を設定できるか"です。